Comment répondre à la crise du logement ?

Adrien Rajat est responsable du développement foncier chez Marignan. Il nous fait part de ses pistes de réflexion pour répondre à l’enjeu du logement, qui n’est pas une simple question arithmétique. Construire des logements neufs ne suffira pas. D’autres alternatives existent. Mais gare aux marchands d’illusions. Il faudra de toute façon être créatif.

Le 31 janvier 2020, Julien Denormandie, alors Ministre du logement a indiqué que le Gouvernement tablait sur la construction d’au moins 400 000 logements cette année-là, « ce qui est supérieur à la moyenne des cinq dernières années ».

Pourtant, la France ne manque pas, en théorie, de logements pour héberger sa population.

Pour preuve, au 1er janvier 2018, la France comptait 36,3 millions de logements. S’il n’y avait pas de logements vacants, et que l’on appliquait une moyenne de 2,3 personnes par ménage, il y aurait 83,4 millions d’habitants en France. Or, nous ne sommes « que » 66 millions.

Le besoin en logement neufs n’est donc pas dû à la croissance démographique mais à des enjeux de société plus larges que sont :

· les flux migratoires,

· l’évolution de la composition des ménages,

· les besoins en logements sociaux,

· les besoins en rénovation.

Occuper des logements vacants ou rénover des biens inoccupés en l’état pourrait sembler être la clé, seulement en théorie

L’INSEE recense plus de trois millions de logements vacants en France.

Avant toute chose, ce chiffre est à prendre avec précaution. Pour l’INSEE, « un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants : proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou à un locataire et en attente d’occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).

Il faut donc faire la distinction entre la vacance frictionnelle, transition généralement de courte durée dans la vie du logement, et la vacance structurelle. Les logements vacants depuis plus de deux ans sont au nombre de 1,1 million.

Ce sont donc 1,1 million de logements qui sont laissés à l’abandon, souvent gardés par des propriétaires désireux de les revendre à bons prix. Mais peut-on vraiment forcer des propriétaires à vendre ou à louer ? Peut-on forcer les Français à vivre dans des régions en perte d’attractivité ? Redynamiser et désenclaver certaines zones rurales relève de défis à long terme et ne répond pas à un caractère urgent.

Pour ce qui est des logements à rénover, le Gouvernement s’est fixé un objectif de 500 000 rénovations par an. L’ADEME rappelle qu’en France, sept millions de logements sont mal isolés et que le secteur résidentiel représente 27% de la consommation d’énergie primaire. Alors que le gouvernement s’est fixé un objectif de rénovation de 500 000 logements par an, comment massifier les travaux ? La règlementation ne fait-elle pas office de bombe à retardement ?

Outre les logements vacants, quelles pistes pour plus de logements ?

La surélévation

« 11 millions de m² détectés à développer dans les zones tendues ». C’est le chiffre annoncé par Upfactor, spécialiste de la surélévation. Selon certaines sources environ 25 000 logements seraient à créer en surélévation. Rien qu’à Lyon l’exploitation de ce potentiel aérien permettrait de construire 7 700 nouveaux logements.

Seulement, la surélévation est complexe règlementairement, architecturalement, et techniquement. La surélévation relève d’une véritable ingénierie qu’elle soit technique ou économique. Il ressort que la surélévation n’est possible économiquement que dans des régions où le prix au mètre carré des logements est largement supérieur à la moyenne nationale.

La promotion immobilière ?

Atteindre un objectif de 400 000 à 500 000 logements pertinents par an n’est pas une mince affaire. La promotion immobilière semble être l’une des clés pour atteindre cet objectif. La construction de logements collectifs répond naturellement à des contraintes environnementales, que l’on parle d’emprise au sol, de densité ou de déplacement mais celle-ci est très controversée de par son caractère très « béton ».

La promotion immobilière a un impact social, voire sociétal. La production massive de logements redonne du pouvoir d’habiter aux français. Cela répond à une loi simple, celle de l’offre et de la demande. Plus l’offre sera abondante, plus le logement sera accessible.

Seulement, la promotion immobilière est controversée depuis de nombreuses années. Le promoteur immobilier est communément celui qui densifie les villes, rend l’habitat plus compact, empiète sur les zones rurales, etc. Tous ces chantiers sont controversés du fait des nuisances engendrés (bruit, poussière) et des recours qu’ils génèrent.

Faisant fî de la croissance avérée du nombre de ménages, des flux migratoires, du besoin en logements sociaux ou de la désuétude du parc existant, certains organismes préconisent une production moindre de logements.

Le Bimby

Bimby, c’est l’acronyme de « Build in My Back Yard ». Cette démarche vise à offrir la possibilité aux propriétaires de vendre une partie de leur terrain pour la construction d’un nouveau logement. L’idée est donc de densifier les zones déjà habitées.

On parle de 19 millions de parcelles d’habitat individuel existantes en France, qui pourraient potentiellement faire le terreau d’un urbanisme construit en autopromotion par les habitants eux-mêmes.

19 millions, ce chiffre fait rêver. Encore faut-il calibrer le marché de la construction pour absorber une telle production, changer les mentalités tant des propriétaires de maisons individuelles que des élus locaux en faisant fî des souhaits de certains de vivre au centre d’agglomération...

Le changement de destination

Le concept de transformation de locaux tertiaires en habitations est sans aucun doute à explorer. Il répond à des critères environnementaux et fait face à l’émergence du télétravail. De nouveaux critères légitiment ce choix, entre nouvelles priorités environnementales et développement du télétravail.

In fine, faut-il surélever, densifier horizontalement ou verticalement, démolir pour reconstruire, changer de destination ? C’est un vaste sujet et la réponse n’est pas si évidente. Et quid de l’impact sur l’environnement, de la règlementation, des coûts de construction, de la demande des ménages ?

Qui a tort, qui a raison ?

Cet article n’offre aucune solution miracle. Politique, environnement, urbanisme, économie, déplacement, architecture, social, emploi, finance etc. sont autant de paramètres à prendre en compte.

Lequel de ces domaines faut-il privilégier eu égard aux objectifs nationaux de production ? Ce qui est certain, c’est qu’il faut agir, sur tous les fronts.

Place à l’action, et vite !

La durée moyenne d’élaboration d’un PLU est généralement comprise entre 27 et 54 mois. Or, le dernier rapport du GIEC estime qu’il ne nous reste que trois ans pour agir. 86 000 hectares, c’est l’équivalent d’un département de terres agricoles français qui disparait tous les sept ans. La Fondation Abbé Pierre signale dans son rapport de janvier 2022 un nombre croissant de mal-logés en France, atteignant environ 4,1 millions de personnes.

Et pourtant... le nombre de logements construits diminue d’années en années.

· faut-il répondre à la demande pavillonnaire ou imposer aux Français de vivre en appartement ?

· faut-il construire des pavillons en cœur de ville ?

· faut-il construire du collectif en zone pavillonnaire ?

· faut-il privilégier la surélévation même lorsque l’opération n’est pas viable financièrement ?

· faudrait-il rénover thermiquement un bien en plein désert du Sahara ?

Evitons les clivages hâtifs et inutiles tels que maison/appartement, urbain/rural, neuf/réhabilitation, démolition/surélévation.

Le caractère dogmatique de certains qui prônent une unique solution, brandissant des arguments insuffisants, équipés d’œillères est regrettable.

Force est de constater que les solutions s’étudient au cas par cas.

Un mal de dos peut être soigné par un acupuncteur, par un psychologue, par un ostéopathe, etc... Peut-être en est-il de même avec la crise du logement. Multiplions nos prismes.

Réfléchissons-y ensemble !

Nombreux sont les chercheurs, cercles thématiques, groupes de pensées, collectivités qui cherchent à répondre à la crise du logement. C’est le cas des « Shifters » : bénévoles du shift project qui travaille au travers d’un Cercle Thématique sur l’urbanisme et l’immobilier.

Quel sera l’urbanisme de demain ? Comment habiter, se déplacer, travailler, consommer dans une société bas carbone ? Comment limiter l’artificialisation des sols dans une société où tout le monde rêve d’avoir son pavillon et sa voiture ? Quelles stratégies d’aménagement du territoire choisir pour satisfaire tous nos besoins ? RE2020, nouveaux DPE, ZAN, rénovation au niveau BBC. Tant d’objectifs qui sont aujourd’hui difficiles à mettre en action.

Alors si vous voulez travailler sur ces questions n’hésitez pas à vous joindre au mouvement.